柳州市人民政府關于印發

柳州市先行推進農村集體經營性

建設用地入市管理暫行辦法的通知

各縣、區人民政府，市直機關各委、辦、局，柳東新區、陽和工業新區（北部生態新區）管委會，各有關單位：

《柳州市先行推進農村集體經營性建設用地入市管理暫行辦法》已經市委同意，現印發給你們，請結合實際，認真貫徹執行。

???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????柳州市人民政府

????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????2022年9月29日

柳州市先行推進農村

集體經營性建設用地入市管理暫行辦法

第一章總則

第一條為加快建立城鄉統一的建設用地市場，規范我市農村集體經營性建設用地管理，更好支撐我市鄉村振興戰略實施，按照《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》等法律法規，結合我市實際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱農村集體經營性建設用地是指國土空間規劃確定為商業服務業用地、工業用地、倉儲用地等經營性用途，且已依法辦理土地所有權登記的集體建設用地。包括存量集體建設用地、經整治形成的集體建設用地和經農轉用審批后形成的新增集體建設用地。

第三條本辦法所稱的農村集體經營性建設用地入市是指在所有權不變的前提下，按照依法、自愿、公平、公開的原則，土地所有權人將集體經營性建設用地使用權在一定期限內以出讓、出租等方式交由單位或者個人有償使用的行為。

第四條魚峰區、柳城縣、三江侗族自治縣三個自治區先行推進農村集體經營性建設用地入市的縣（區）行政區域內農村集體經營性建設用地使用權出讓、出租等入市行為適用本辦法。

第二章入市主體和條件

第五條農村集體經營性建設用地入市主體為代表該土地所有權的農村集體經濟組織。

土地屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權；分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權；屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）集體經濟組織代表集體行使所有權。

農村集體經營性建設用地入市可以通過委托授權具有市場法人資格的組織作為入市實施主體，代表農民集體行使所有權。

第六條農村集體經營性建設用地使用權入市應當同時符合以下要求：

（一）產權明晰，已依法辦理土地所有權登記；

（二）符合所在地的國土空間規劃；

（三）召開由三分之二以上的十八周歲以上的村民，或者由三分之二以上的戶代表參加的會議，經到會人員過半數同意；

（四）完成土地前期開發工作，形成建設用地條件可以直接用于建設。

第七條農村集體經營性建設用地可按出讓、出租等有償使用方式入市，并應當在公共資源交易平臺或農村產權流轉交易市場依照交易程序及規則進行交易。

第八條土地所有權人應根據實際情況確定農村集體經營性建設用地使用權出讓、租賃年限，但最高年限參照同類同用途的國有建設用地執行。農村集體經營性建設用地使用權租賃期限不得超過二十年。

第九條農村集體經營性建設用地可通過就地入市、零星分散集體經營性建設用地整治后入市、城中村集體建設用地整治后入市、新增農村集體經營性建設用地入市四種途徑入市。

就地入市：符合規劃、依法取得的農村集體經營性建設用地，本身具備開發建設所需要的基礎設施、產業規劃、環境保護等條件并已明確可以在本村直接使用的，可直接就地入市。

零星分散集體經營性建設用地整治后入市：布局零星分散，不具備就地入市條件的集體經營性建設用地，根據國土空間規劃和土地整治規劃，以鄉鎮為單位，整治調整異地入市，或置換入市。

城中村集體建設用地整治后入市：城中村集體建設用地，依據經批準的規劃開展土地整治，對規劃范圍內各類土地統一進行整理、基礎設施配套，重新劃分宗地和確定產權歸屬。對不予征收的，在優化保障城中村居民住房安置等用地后，規劃為經營性用途的集體建設用地，由農民集體入市。

新增農村集體經營性建設用地入市：國土空間規劃確定為商業服務業用地、工業用地、倉儲用地等經營性用途的農村集體土地，依法轉為建設用地后，由農民集體入市。

第三章入市程序

第十條符合入市條件的，由代表其所有權的農民集體組織或其委托授權的入市實施主體根據入市條件要求組織申請材料，向土地所在地縣（區）自然資源和規劃主管部門提出入市申請，并提交書面申請、經批準的地塊規劃設計條件和土地所在地鄉鎮人民政府（街道辦事處）審核意見等材料。

第十一條土地所有權人應當依據規劃條件、產業準入和生態環境保護要求等，編制農村集體經營性建設用地出讓、租賃等入市方案，并依照《中華人民共和國土地管理法》第六十三條的規定，由本集體經濟組織形成書面意見，在出讓、出租前不少于十個工作日報土地所在地市、縣人民政府審批。農村集體經營性建設用地出讓、租賃等方案應當載明宗地的土地界址、面積、用途、規劃條件、產業準入和生態環境保護要求、使用期限、交易方式、入市價格、集體收益分配安排等內容。

第十二條土地所有權人應當依據農村集體經營性建設用地出讓、租賃等入市方案，以招標、拍賣、掛牌等方式公開確定土地使用者，雙方應當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、用途、規劃條件、使用期限、交易價款支付、交地時間和開工竣工期限、產業準入和生態環境保護要求，約定提前收回的條件、補償方式、土地使用權屆滿續期和地上建筑物、構筑物等附著物處理方式，以及違約責任和解決爭議的方法等，并報土地所在地市、縣人民政府自然資源和規劃主管部門備案。未依法將規劃條件、產業準入和生態環境保護要求納入合同的，合同無效；造成損失的，依法承擔相應責任。先行推進期間農村集體經營性建設用地出讓、出租、轉讓、轉租等行為合同示范文本由市自然資源和規劃局另行制定。

第四章轉讓、轉租、抵押

第十三條農村集體經營性建設用地使用權轉讓，是指農村集體經營性建設用地以有償方式取得后，在土地使用權出讓合同規定的期限和條件范圍內，土地使用者將農村集體經營性建設用地使用權或隨同地上建筑物、其他附著物再轉移的行為。

土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。

第十四條農村集體經營性建設用地使用權轉租，是指農村集體經營性建設用地以有償方式取得后，有償取得集體土地的使用權人作為出租人將農村集體經營性建設用地使用權或隨同地上建筑物、其他附著物出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第十五條集體經營性建設用地使用權抵押，指抵押人以其合法取得的農村集體經營性建設用地使用權以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。

集體經營性建設用地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。

地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。

第十六條集體經營性建設用地使用權轉讓、轉租的，應當滿足以下條件：

（一）支付完畢所有土地價款、租金；

（二）取得不動產權證書；

（三）按照合同約定的期限和條件投資開發、利用土地；

（四）符合土地所有權人、土地使用權人簽訂的書面合同的約定。

集體經營性建設用地使用權轉讓、轉租的，雙方應當簽訂書面合同，書面通知土地所有權人。其使用年限為原出讓、租賃合同確定的使用年限減去原土地使用權人已使用年限后的剩余年限。

第十七條集體經營性建設用地使用權抵押的，應當取得不動產權證書，符合土地所有權人、土地使用權人簽訂的書面合同約定，并辦理抵押登記。同時雙方應當簽訂書面抵押合同，書面通知土地所有權人。

第五章開發利用

第十八條農村集體經營性建設用地入市后的開發利用執行國有建設用地開發利用有關規定，應當符合國家產業政策、供地政策、環保政策、節約集約用地標準等要求。

第十九條農村集體經營性建設用地使用權人應當嚴格按照合同約定按時動工開發建設，逾期不建設或其他行為導致土地閑置的，土地所在地縣（區）自然資源和規劃主管部門應當參照國有土地閑置土地處置流程，報有批準權人民政府批準后，由代表其所有權的農民集體組織，參照《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）對閑置土地進行處置。

土地所在地縣（區）發展改革、自然資源和規劃、工業和信息化、財政、生態環境、住房城鄉建設、農業農村等相關行政主管部門按照職能分工，要加強對使用農村集體經營性建設用地行為的監督檢查，配合土地所有權人對合同約定的開發期限進行監管和處置，嚴肅查處違反土地利用總體規劃、城鄉規劃和用途管制的違法行為。

第二十條已按規定入市的農村集體經營性建設用地使用權，在合同約定的期限屆滿前，農村集體組織不得收回。有下列情形之一的，農村集體經濟組織報經原批準用地的人民政府批準，可以收回土地使用權：

（一）因公共利益等原因需要使用土地的；

（二）土地使用權人不按批準用途及批準的使用條件使用土地的；

（三）土地使用權人因撤銷、遷移等原因停止使用土地的；

（四）土地出讓合同約定的以及有關法律法規規定的其他可以收回土地的情形。

收回補償按相關法律法規和合同約定執行。

第二十一條農村集體經營性建設用地入市合同約定的使用年限屆滿后，按國家法律法規規定和合同約定予以續期或收回。

第六章地價管理

第二十二條市、縣自然資源和規劃主管部門應制定并公布集體建設用地基準地價。集體建設用地基準地價體系未建立前，參照國有建設用地基準地價體系執行。

第二十三條農村集體經營性建設用地使用權入市地價須經有資質的評估機構評估，地價評估報告須按規定取得備案號，集體經濟組織可根據評估結果，按照民主決議（議事）程序確定起始價。

同時原則上農村集體經營性建設用地使用權入市不設置底價，按照價高者得原則確定土地使用權人。

第二十四條集體經濟組織可根據評估價適當加價或減價確定起始價或再轉讓價格，但最低不得低于評估價的80%。

第七章收益分配

第二十五條入市的農村集體經營性建設用地應履行與國有建設用地同等義務，承擔相應的基礎設施建設，并以向市、縣人民政府繳納土地增值收益調節金的方式履行相應義務。

第二十六條本辦法所稱土地增值收益調節金，是指農村集體經營性建設用地入市取得的土地增值收益中，應當歸國家享有的部分。

農村集體經營性建設用地土地增值收益，是指農村集體經營性建設用地入市環節入市收入扣除取得成本和土地開發支出后的凈收益，以及再轉讓環節的再轉讓收入扣除取得成本和土地開發支出后的凈收益。

第二十七條土地增值收益調節金分別按入市或再轉讓農村集體經營性建設用地土地增值收益的20%—50%征收。具體比例由先行縣（區）結合當地實際，綜合考慮土地增值收益情況，按照土地征收轉用與農村集體經營性建設用地入市取得的土地增值收益在國家和集體之間分享比例大體平衡以及保障農民利益等原則另行制定政策確定。

第二十八條農村集體經濟組織通過出讓、出租等方式取得農村集體經營性建設用地入市收益，以及入市后的農村集體經營性建設用地土地使用權人，以出售、交換、贈與、出租、作價出資（入股）或其他視同轉讓等方式取得再轉讓收益時，應向國家繳納土地增值收益調節金。調節金由農村集體經營性建設用地的出讓方、出租方或再轉讓方繳納。

財政部門會同自然資源和規劃主管部門根據合同和交易信息，按不同的用途不同的比例核定土地增值收益調節金應繳金額，開具繳款通知書。繳款通知書應載明成交土地地塊、面積、交易方式、成交總價款、調節金金額、繳納義務人和繳納期限等。

農村集體經營性建設用地使用權交易方按合同支付價款及稅費、調節金后，方辦理不動產登記手續。

第二十九條本辦法所稱的取得成本和土地開發支出，是指農村集體經營性建設用地入市或再轉讓前，為達到交易條件而產生的前期基礎設施建設成本、向政府繳納的耕地占補指標費和其他稅費、財務費用、入市過程中介服務費用等。具體內容及標準由先行縣（區）人民政府結合當地實際確定。

第三十條農村集體經營性建設用地入市收入中，扣除取得成本和土地開發支出和土地增值收益調節金，剩余部分為農村集體土地增值收益。

第三十一條農村集體土地增值收益應納入農村集體財產，實行專賬核算、專戶存儲、專項管理。主要用于本集體組織成員的社會保障安排、本村基礎設施建設和公共服務設施建設等。

農村集體組織應在鄉鎮人民政府（街道辦事處）的監督指導下，根據相關規定制定集體內部土地增值收益分配和使用方案，經代表其所有權的農村集體組織民主決議（議事）同意或依法授權同意后確定，并報鄉鎮人民政府（街道辦事處）備案。

農村集體土地增值收益分配和使用情況，應當納入村務公開內容，向村集體組織成員公開，接受審計監督和政府監管。

第八章附則

第三十二條農村集體經營性建設用地使用權出讓、土地增值收益調節金征收和使用管理、地價評估等相關規定，由先行縣（區）綜合考慮土地增值收益情況，按照土地征收轉用與農村集體經營性建設用地入市取得的土地增值收益在國家和集體之間分享比例大體平衡以及保障農民利益等原則，另行制定。

第三十三條魚峰區轄區范圍內，屬柳東新區、陽和工業新區（北部生態新區）管理的土地，由柳東新區管委會、陽和工業新區（北部生態新區）管委會按照權責分工進行審批。柳城縣轄區范圍內，屬陽和工業新區（北部生態新區）管理的土地，由陽和工業新區（北部生態新區）管委會按照權責分工進行審批。

第三十四條本辦法由市自然資源和規劃局負責解釋。

第三十五條本辦法自2022年9月29日起執行。執行期間，如上級出臺新的政策，按新的政策執行。

公開方式：主動公開

柳抄送：市委辦、市人大辦、市政協辦。發

柳?州市人民政府辦公室????????????????????????????????????????????. 2022年9月29日印發